De moeilijkheid van huurdersparticipatie bij woningcorporaties
Als HOHW voeren we veel gesprekken met Haag Wonen en niet zelden gaat het dan over de zogenaamde huurdersparticipatie. Daaronder verstaan we het actief betrekken van huurders bij het beleid van een woningcorporatie en bij beslissingen over de eigen woning en woonomgeving.
Niet alleen bij ons is huurdersparticipatie een belangrijk aandachtspunt. Zo publiceerde het bekende platform voor onderzoeksjournalistiek Follow the Money een artikel (let op: het artikel zit achter een betaalmuur) over huurdersparticipatie bij ingrijpende onderhoudsprojecten. Grootschalige verduurzamingsprojecten die als doel hebben het energielabel van woningen te verbeteren vallen hier bijvoorbeeld onder. Een probleem bij deze projecten heeft alles te maken met hoe je ze moet classificeren. Wanneer er sprake is van aantoonbare verbetering van de leefomstandigheden (meestal door een verhoging van het aantal punten volgens het Woningwaarderingsstelsel) zou een project eigenlijk geclassificeerd moeten worden als "renovatie", als de samenstelling van de woning niet verandert kun je ook spreken van "groot onderhoud". Vaak wordt een renovatie ook gecombineerd met groot onderhoud: de balkondeur wordt vervangen door een beter isolerend model, maar het glas in het kozijn ernaast wordt vervangen door exact hetzelfde type. Het één is onderdeel van de renovatie en de ander is groot onderhoud.
En het verschil tussen die twee is belangrijk. Indien er sprake is van renovatie moet de corporatie in samenspraak met een huurdersvertegenwoordiging komen tot een redelijk voorstel voor het project. Daarin moeten afspraken gemaakt worden over zaken die voor overlast kunnen zorgen, eventuele financiële compensatie voor de huurders en mogelijk een logeerwoning waar huurders tijdelijk naar kunnen uitwijken. Bovendien moet 70% van de bewoners instemmen met het renovatieplan. Wanneer het slechts om groot onderhoud gaat, is de verhuurder niets van dit alles verplicht en hoeft de huurdersparticipatie dan ook niet plaats te vinden: als huurder heb je mee te werken en alles overkomt je. U zult begrijpen: dat laatste is een stuk goedkoper en ook een stuk minder gedoe voor de verhuurder.
De grens tussen groot onderhoud en renovatie is soms vaag, niet in de laatste plaats voor huurders. Het stuk van Follow the Money beschrijft meerdere projecten waarbij bewoners maandenlang te maken kregen met zware overlast, bezittingen die beschadigd raakten, terwijl er nooit communicatie plaatsvond vanuit de corporatie. Er zijn nog niet veel zaken voor de rechter gekomen, maar die oordeelt ook in gevallen van zware overlast niet altijd in het voordeel van de huurder.
Helaas is het voor de rechter inmiddels ook onduidelijk wanneer sprake is van groot onderhoud of "dringende werkzaamheden", waarbij huurders niet geraadpleegd hoeven te worden. De rechter in Alkmaar stelde deze maand de woningcorporatie in het gelijk in een zaak die aangespannen was tegen huurders die niet aangesloten wensten te worden op het plaatselijke warmtenet. De bewoners waren bang voor stijgende kosten en waren naar eigen zeggen niet goed geïnformeerd door de corporatie. De rechter vond het belang van de verhuurder belangrijker: die moet voldoen aan allerlei duurzaamheidseisen van de overheid en mag van de rechter zelf bepalen hoe ze aan die eisen voldoet: in dit geval dus door woningen van huurders gedwongen aan te sluiten op het warmtenet.
Wij vinden serieuze huurdersparticipatie waarbij eigenaarschap echt gedeeld wordt (zoals de Stichting Visitatie Woningcorporatie Nederland dat benoemt) belangrijk. Wij willen dat bewoners in een vroeg stadium mee kunnen praten en mee kunnen beslissen over ingrijpende aanpassingen aan hun woningen. Corporaties, waaronder Haag Wonen in gesprek met ons, zeggen het ook heel belangrijk te vinden. Maar het lijkt erop, dat corporaties huurdersparticipatie leuk vinden, zolang huurders niet een andere mening zijn toegedaan. Wat gebeurt er als de corporatie iets anders wil met een woning dan de bewoner? Dan zul je er wat ons betreft samen uit moeten komen. Het kan niet zo zijn dat in zo'n geval de wil van de verhuurder wet is. Daar lijkt het kennelijk vaak wel op en het lijkt overal in het land zo te gaan.
In ieder geval zien wij dat er bij grote projecten van Haag Wonen (groot onderhoud, renovatie en sloop/nieuwbouw) veel dingen misgaan op het gebied van huurdersparticipatie. Huurders en hun vertegenwoordigers hebben te weinig betekenisvolle inspraak. Te vaak horen en zien wij dat bewoners machteloos moeten toezien hoe ingrijpende veranderingen aan hun woningen hen simpelweg overkomt en zij pas geïnformeerd worden als de olietanker niet meer is bij te sturen of af te remmen.
Voor ons is het een groot aandachtspunt en misschien wel hét grootste aandachtspunt: hoe laten we de stem van huurders beter klinken? Als we echt wat willen bereiken op dit punt, zal iedereen zich moeten inspannen. Wij doen ons best Haag Wonen zover te krijgen dat huurders als serieuze partner gezien worden die een plan verbeteren als ze vroegtijdig betrokken worden. En er zijn ook een paar goede signalen die we op dit vlak van Haag Wonen krijgen. Minstens net zo belangrijk is het echter dat huurders zich laten horen. Zet je in voor jezelf en je medebewoners door een bewonerscommissie op te richten of word lid van ons bestuur. Alleen bereik je niets.